不動産登記の権利

不動産登記で代表的なものといえは、所有権ではないでしょうか？

所有権は、不動産を自分で利用する以外にも、他人に貸して収益を得たり、処分売却などすることもできます。

しかし不動産に対して設定、保存ができる権利は所有権だけではありません。下記に様々な権利を掲載しておきます。

所有権

不動産を全面的に支配する権利のことをいいます。

地上権?

他人の土地を使用することができる権利のことをいいます。

永小作権?

他人の土地を利用するために、料金を支払い、耕作や牧畜をする権利のことをいいます。

地役権?

他人の土地を役立てる権利のことをいいます。

先取特権?

特殊な債権を持っている人に様々な公益的な見地から付与される法定の担保を支配するための権利です。?

質権?

これも先取特権同様の、債権の回収を優先的に確保するための担保を支配するための権利です。

抵当権?

最も有名な担保を支配するための権利ではないでしょうか？

賃借権?

これも同じく有名だと思いますが不動産を用いて利益を得る権利です。

採石権?

他人の土地にて岩石や砂利などを採取できる権利のことをいいます。

商取引をスムーズにする商業登記制度

会社の情報を第三者に公開することは、会社にとって非常にメリットがあります。いくら「うちの会社にはこれくらいの資本力がある！」といって新規獲得を目指しても、会社の資産状況がわからなければ信用してもらえない事もあります。

しかし、商業登記簿に情報が記載していれば、信用性が増し、安心して取引を開始する後押しになることにもなります。

このように商取引を円滑に進める事の手助けとなる商業登記ですが、重要なルールがあります。

商業登記制度のルール

商業登記制度の重要なルールは、会社の経営者が、会社の情報で、法によって定められた事項を、「必ず一般に公開しなければならない」ということがあります。
登記制度を利用するかどうかを選択する権利は会社には存在しません。＝会社は必ず登記はしなくてはいけないということになります。
そのため、会社の設立する時には設立の登記は義務として申請が必要となり、役員や資本金に変更があった場合にも変更登記を行う必要があります。
もし、登記をしない会社を立ち上げたりすると、過料（＝罰金）が請求されることになります。

株式会社設立登記 ～新しく株式会社を設立した場合

株式会社を設立しようとした場合、会社の社名や所在地、資本金に加え業務内容など細かく株式会社設立登記にて申請が必要です。
登記をしていないと、事務所を構えて稼動したとしても、世間には会社としては存在していないことになります。

平成18年の会社法施行で、少ない資本金でも株式会社設立が出来るようになりました。

株式会社設立手続きの流れ?

役員変更登記の場合

代表取締役、監査役といった役員が変更する場合は、役員変更登記を行なわなければいけません。
変更の申請を長い期間放置しておくと、裁判所から罰金を支払いなさいという通知が来ることもありますので、早急に対応することが大切です。
役員任期を確認したり、様々な手続きに必要な書類を準備したり、法務局へ申請することも行っております。お気軽にご相談ください。

動産譲渡登記

本来、動産の譲渡に関し、正当な権利を有することを他人に主張するには、動産の引き渡しが必要でした（民法178条）
しかし、動産を活用した企業の資金調達の円滑化を図るため、動産譲渡の登記をすることにより、引き渡しがなくとも正当な権利を有することを他人に主張することができるようになりました。
それが動産譲渡登記です。
同一動産について動産譲渡登記が競合した場合の譲受人相互間の優劣は、登記の先後で決まります。また、動産譲渡登記と民法第１７８条の引渡しが競合した場合の優劣は、登記がされた時と引渡しがされた時の先後によって決まります。
なお、動産譲渡登記制度においては、譲渡人と譲受人が共同して申請することが必要です。
メリットとして、引き渡しが不要となりますので、在庫を担保として融資を受けることに活用できます。

債権譲渡登記

債権譲渡があったことを第三者に正当に主張するには、債務者に対する確定日付のある証書による通知又は承諾が必要とされています。
民法の特例等に関する法律」により、債権譲渡があったことを登記することにより、第三者に正当に権利を主張することができます。
それが債権譲渡登記です。
なお、注意が必要なのは、債務者に対する対抗要件を具備するというのではなく、第三者に対する対抗要件を具備するということです。
メリットとして、大量の債権を一括譲渡する場合に容易になります。

相続

みなさんにはまず、相続の基本をお伝えしておこうと考えております。
相続という言葉は日常耳にはするけど、実際にはまだ自分とは関係ないと思っていらっしゃる方も多いと思います。
そういった方にも分かりやすく、少しでも相続について知識をつけていただければと思います。

身元保証人の地位は相続することはありませんが、相続開始時に損害が発生していて、身元保証人が賠償義務を負ってしまっていた債務については相続されてしまうのでご注意ください。

相続人とは

奥さんと子供などある一定の血のつながった親族は、法律によって相続財産（プラスの財産）・借金（マイナスの財産）がそれぞれ相続するべき割合が定められています。このような人を法定相続人と呼んでいます。
相続人は相続が開始した時に、財産や借金がどれぐらいあるのかを知らなくても、すべて相続人のものとなります。
どのような人が上記のような相続人になるのでしょうか？？？

第1順位　被相続人の子（子が死亡している場合は孫）
第2順位　被相続人の父母（父母がいない場合は祖父母）
第3順位　被相続人の兄弟姉妹（死亡している場合は兄弟姉妹の子、すなわち被相続人の甥・姪）

相続登記の概略

相続による不動産の所有権移転登記は、相続の状況で異なります。

遺言書による登記

自筆証書遺言がある場合、家庭裁判所へ遺言書検認申立をおこないます。
相続人立会いのもと遺言書を開封しますが、もしすでに開封されていても検認は行います。
検認が完了しましたら、遺言書に検認済証明書をつけて返却されます。
遺言書の内容に、不動産を誰に相続させるかや何％相続させるといった相続分が指定されていて、その内容に沿って相続登記をする場合は、検認後、遺言書を登記原因証明情報として添付して登記申請します。

遺産分割協議による登記?

相続人全員で協議を行い、不動産は誰が相続するのかやなどを決めて、決定した内容を記載した遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には相続人全員の実印による押印と印鑑証明書が必要になります。
もし全員がそろって押印出来ない場合は、共同相続人の全員が遺産分割協議証明書という書類を各1通作成して、各自が遺産分割協議証明書に押印してもかまいません。
共同相続人に未成年者がいる場合は、特別代理人の選任が必要です。

法定相続分による登記

民法900条の法定相続分に沿って各相続人の共有持分を登記します。
法定相続分による登記に関しては、共同相続人のうち1人が単独で登記させることができるので、全員の押印は必要ありません。
しかし、昭和55年よりも前に亡くなってしまった、法定相続には旧法が適用されるので現行との違いが出てくる内容もありますので注意が必要です。

法定後見制度

法定後見制度は，「後見」「保佐」「補助」の３つに分かれており，判断能力の程度など本人の事情に応じて制度を選べるようになっています。

所有権は、不動産を自分で利用する以外にも、他人に貸して収益を得たり、処分売却などすることもできます。
本人の行動について、法律に守られる事になりますので、下記のようなトラブルを避けることができます。
『一人暮らしをしている母親が、飛び込みの訪問販売等でいらない物を買ってしまう。
知的障害の疑いがある子供おり、私たち両親が死んでしまった後が子供が大丈夫か心配。』
家庭裁判所で選ばれる後見人・保佐人・補助人の詳細は以下の程度に沿って決定されます。

後見

本人の判断能力が全くない　：　この方の援助者を成年後見人と呼びます。

保佐

本人の判断能力が特に不十分　：　この方の援助者を保佐人と呼びます。

補助?

本人の判断能力が不十分　：　この方の援助者を補助人と呼びます。?

任意後見制度

任意後見制度は本人が契約の締結に必要な判断能力を有している間に、将来自己の判断能力が不十分になったときの後見事務の内容と後見する人（任意後見人と いいます）を、自ら事前の契約によって決めておく制度です（公正証書を作成します）。
なお、任意後見制度での家庭裁判所の関与は、本人があらかじめ選任しておいた任意後見人を家庭裁判所が選任した任意後見監督人を通じて監督するにとどまります。
もう少し分かりやすく言いますと、今は元気でなんでも自分で決められるけど、将来は認知症になってしまうかも・・・という不安を感じている方が、将来を見 越して事前に公証人役場で任意後見契約を結んでおき、認知症かなぁと思った時に家庭裁判所に申し立てをして任意後見監督人の選任をしてもらうといったものです。

成年後見制度の保護内容

成年後見制度の保護内容を、法定後見制度（「後見」「保佐」「補助」）と任意後見制度それぞれのご説明をいたします。

＜法定後見制度＞

後見?

成年被後見人の行った財産上の行為を（日用品などの購入を除いて）成年被後見人や成年後見人自身が取り消すことができます。

保佐??

一定の行為について保佐人の同意を得ないでした行為は、保佐人や被保佐人が取り消すことができます。

補助

一定の行為について補助人の同意を得ないでした行為は、補助人や被補助人が取り消すことができます。
この一定の行為の一部では?家庭裁判所が定めます。?

＜任意後見制度＞

高齢化が進み、痴呆性高齢者の増加によって、痴呆が発症してからの生活のについて、前もって自分自身で決めておきたいと考える人もいらっしゃいます。その考えの方のために作られたのが任意後見契約です。任意後見契約には3種類存在します。

移行型?

これは契約締結時から受任者に財産管理の事務を委託し、自己の判断力の低下後は公的機関の下で受任者に事務処理を続けてもらう場合に利用されます。

即効型

補助制度の対象者でも、契約締結時に意思能力を有する以上、任意締結をすることができ、契約締結後直ちに本人又は受任者の申し立てにより契約の効力を発生させることにより、当初から任意後見人による保護を受けることができます。

将来型?

将来自己の判断能力が低下した際、はじめて任意後見人による保護を受けようという時の契約形態となります。この場合には、特別、個別の内容はを入れることはありません。

任意後見契約は、法務省令で定められた様式による公正証書によって行わなければなりません。

証書を作成する際に、任意後見人が代理権をもって行う事務の範囲を記載しておきます。
公正証書の作成の際には、本人と受任者が公証役場に行き、公正証書を作成していくのが一般的な方法です。任意後見契約公正証書を作成すると、公証人が契約内容等について登記の仕事をすることになります。

訴状作成、答弁書作成

民事訴訟を提起するために裁判所へ提出する書面のことを訴状といいます。
裁判所へ訴えを起こしたい時に作成する訴状を司法書士が代行して作成いたします。

また、上記とは逆に、訴えられてしまった場合の答弁書の書き方がわからないといったご相談にも応じますのでお気軽にご相談ください。

不在者財産管理人選任申立

不在者財産管理人とは、或る人が特に財産を管理する人を指定することなく、音信不通になってしまったときに、その人の財産を管理する人のことです。
家庭裁判所に申し立てて選任します。そのための選任申立書を作成いたします。
音信不通である資料などを付けて申し立てます。相続のときに、遺産分割協議のために申し立てることが多いようです。遺産分割協議そのものは「権限外行為」になりますので、選任された後に「権限外行為の許可申立」を裁判所にすることになります。
不在者財産管理人は音信不通の人の親族がなることが多いようです。

特別代理人選任申立

この手続は、「親権者と未成年者との利益が相反する場合」または「親権者が複数の子の親権を行う場合において、その一人と他の子との利益がそう反する場合」に未成年者の特別代理人を選任するという手続です。
事例としては、父が死亡して、母と未成年の子どもが相続人であり、遺産分割協議をして遺産を相続する場合などがあります。

＜手続のポイントとしては＞
・特別代理人は、未成年者に対しての財産の状況や家庭環境、申立にかかる利益相反行為の必要性を理解し、未成年者の利益のため働くことができる人
・利益相反の内容を証明できる資料を申立書に添付する必要があります。

任意整理

任意整理とは、依頼された弁護士や司法書士が債務者の代理人として、消費者金融やクレジット会社などと交渉し、借金の額や月々の返済額、返済期間など新たに取り決めて和解する債務の整理です。

自己破産

自己破産は、原則として破産の決定を受けた時点での自分の財産（生活するのに必要なものを除く）を失う代わりに、すべての債務が免除され、破産宣告以後の収入や新たに得た財産を債務の弁済に当てることなく、自由に使うことによって経済的な更生を図っていこうという制度になります。

個人民事再生

民事再生法という再建型の債務整理方法は主に企業向けでした。そのため個人版の民事再生手続きとして3つの特則を導入して、個人でも利用しやすく改正されたものが、個人再生の手続きです。

特定調停

特定調停とは、簡単に言うと裁判所を利用した任意整理です。

過払い金返還請求

過払い請求とは、消費者金融やクレジット会社に払い過ぎた利息を取り戻す手続のことで、過払い金返還請求とも呼ばれます。
この手続は、弁護士や司法書士と貸金業者が任意の交渉を行うことで解決する場合もあれば、交渉が決裂して訴訟手続になる場合もあります。